Perusahaan global rela sewa gedung kantor yang masih dalam tahap pembangunan demi bertahan di Singapura

Tidak ada pasokan Grade A CBD baru hingga 2028, paksa penyewa sewa ruang 18 bulan lebih awal.

Sewa kantor Grade A di kawasan central business district (CBD) Singapura diperkirakan terus naik hingga 2027, seiring minimnya tambahan pasokan ruang kantor yang masuk ke pasar sebelum 2028, menurut para konsultan properti.

“Kurangnya gedung kantor Grade A CBD baru membuat tekanan sewa di pasar sulit mereda,” ujar Alan Cheong, Executive Director of Research and Consultancy di Savills, dalam balasan tertulis atas pertanyaan yang diajukan. Ia mencatat bahwa sebagian besar kantor Grade A premium sudah hampir terisi penuh, sehingga mendorong harga sewa naik lebih tinggi.

Ia memperkirakan sekitar 455.000 kaki persegi (sq. ft.) ruang kantor akan rampung pada 2026, sebelum pasokan anjlok menjadi hanya 180.000 sq. ft. pada 2027. Menurutnya, penyelesaian proyek diperkirakan kembali melonjak ke 1,9 juta sq. ft. pada 2028, dengan asumsi proyek-proyek tersebut selesai sesuai jadwal.

Christine Sun, Chief Researcher and Strategist di Realion (OrangeTee & ETC) Group, mengatakan setelah Shaw Towers rampung pada kuartal kedua, tidak akan ada proyek kantor Grade A besar lain yang selesai di kawasan CBD hingga 2028.

Kedua perusahaan tersebut sama-sama memperkirakan sewa akan terus naik tahun ini, meski dengan besaran yang berbeda. Sun memproyeksikan sewa Grade A CBD akan naik 3% hingga 4% pada akhir tahun, dengan tingkat kekosongan tetap di bawah 5%. Sementara itu, Cheong memperkirakan sewa naik 5% hingga 7% dari level akhir 2025.

Ashley Swan, Executive Director of Commercial and Industrial di Savills Singapore, mengaitkan percepatan pertumbuhan sewa kuartalan ini dengan kelangkaan parah ruang kantor premium, di mana semakin banyak penyewa memilih memperpanjang kontrak sewa ketimbang pindah dan meninggalkan ruang yang kosong.

Kelangkaan ini juga mengubah cara pengukuran tingkat kekosongan. Cheong mengatakan Savills baru menghitung gedung yang baru rampung setelah enam bulan, guna menghindari perhitungan ganda terhadap ruang yang sudah disewa namun belum ditempati.

“Di pasar saat ini, bisa memakan waktu hingga satu tahun setelah gedung rampung sebelum benar-benar terisi penuh,” ujarnya, menambahkan bahwa hal ini bisa untuk sementara mengerek angka tingkat kekosongan yang dilaporkan, meski permintaan sebenarnya tetap kuat.

Sun mengatakan para penyewa kini beradaptasi dengan menandatangani kontrak sewa hingga 18 bulan sebelum gedung yang mereka incar rampung dibangun, pindah ke kantor yang sedikit lebih tua atau lebih kecil di dalam CBD, atau merelokasi diri ke kawasan city-fringe guna menekan biaya.

Cheong menambahkan, sewa gedung-gedung CBD yang lebih tua turut naik akibat kelangkaan ruang premium, meski tingkat kekosongannya tetap lebih tinggi dibanding kantor Grade A.

Sun mengatakan permintaan tetap ditopang oleh lembaga keuangan, perusahaan jasa profesional, dan bisnis yang terkait kecerdasan buatan, dengan perusahaan multinasional yang terus memprioritaskan ruang kantor premium.

“Risiko terbesar terhadap tren pengetatan ini justru datang dari luar pasar properti itu sendiri,” ujar Cheong. Ia mencatat bahwa perusahaan yang menghadapi kenaikan biaya bisa saja mengurangi kehadiran mereka di Singapura, dengan tetap mempertahankan operasi yang berhadapan langsung dengan pelanggan di kota tersebut, sembari memindahkan fungsi-fungsi pendukung ke lokasi lain.