Rumah bekas bersubsidi tarik minat pembeli apartemen swasta

Kebijakan ini mendongkrak turnover dengan mempercepat realisasi permintaan, bukan menaikkan volume dalam jangka panjang.

Langkah Hong Kong memperluas akses bagi pembeli rumah pertama untuk membeli rumah subsidi bekas justru mengalihkan permintaan dari apartemen swasta kelas pemula, mendongkrak jumlah transaksi namun membatasi ruang bagi kenaikan harga yang berkelanjutan, menurut para analis.

Kebijakan ini memperluas akses bagi rumah tangga yang memenuhi syarat untuk membeli unit rumah publik bekas pakai, mendongkrak turnover di pasar subsidi sekaligus mengubah pola perilaku pembeli di sektor residensial secara lebih luas.

“Dampak utamanya adalah mempercepat realisasi permintaan dan mendongkrak turnover, bukan mengerek volume secara permanen,” ujar Jack Tong, Director of Research and Consultancy di Savills Hong Kong, kepada Hong Kong Business lewat Zoom. Ia menambahkan bahwa likuiditas akan membaik lebih cepat dibanding harga, sehingga daya tawar harga tetap terbatas.

Program yang dikenal sebagai White Form Secondary Market ini telah menaikkan kuotanya menjadi 7.000 unit, menambah jumlah rumah tangga yang boleh masuk ke pasar resale subsidi. Pemohon yang lolos berhak membeli unit yang memenuhi syarat dalam periode waktu tertentu, menciptakan siklus aktivitas yang terkonsentrasi.

Namun, momentum kenaikan harga tetap terbatas meski tingkat transaksi meningkat. Harga rumah subsidi bekas diperkirakan stagnan atau naik hingga maksimal 3% dalam 12 bulan ke depan.

Harga rata-rata unit secondary home ownership scheme naik 1,9% menjadi sekitar US$4 juta pada Januari dari bulan sebelumnya — mendekati level tertinggi dalam 16 bulan terakhir.

Transaksi terus meningkat secara stabil. Volume pasar sekunder naik 12% pada 2024 dan bertambah lagi 17% pada 2025, dengan broker memproyeksikan sekitar 5.000 transaksi tahun ini. Angka ini menyiratkan pertumbuhan 10% hingga 15%, didorong oleh eksekusi transaksi yang lebih cepat dan ketatnya ketersediaan unit di kawasan hunian populer.

Aktivitas pasar kian terkonsentrasi di sekitar periode persetujuan dalam skema ini.

“Aktivitas pembelian akan terkonsentrasi dalam jendela waktu yang lebih singkat, ditandai dengan penyerapan yang lebih cepat, ketatnya ketersediaan di kawasan hunian populer, dan eksekusi transaksi yang lebih gesit,” ujar Edgar Lai, Senior Director for Valuation and Advisory di Cushman & Wakefield Plc, dalam balasan tertulis atas pertanyaan yang diajukan.

Perubahan kebijakan ini turut memperbaiki tingkat konversi pembeli, setelah sebelumnya 15% hingga 20% dari persetujuan yang diberikan berakhir tanpa transaksi pembelian. Kebijakan over-issuance dan alokasi tambahan bertujuan mendekatkan tingkat pemanfaatan kuota ke angka penuh.

“Semakin banyak pembeli aktif dalam jendela waktu 12 bulan certificate of eligibility to purchase yang sama akan memperketat persaingan,” ujar Tong.

Profil pembeli kini bergeser ke kalangan yang lebih muda dan lajang, yang lebih sensitif terhadap harga namun tetap bersedia bersaing untuk unit-unit berukuran lebih kecil. Permintaan terkonsentrasi pada unit berharga antara US$2,8 juta hingga US$4 juta, umumnya berukuran di bawah 450 kaki persegi dan dekat dengan akses transportasi.

Lai mengatakan unit-unit seharga sekitar US$3 juta di kawasan hunian perkotaan menarik minat yang lebih besar, memperketat pasokan dan menguatkan harga jual di kisaran tersebut.

Beralihnya minat pembeli rumah pertama ini turut menekan apartemen swasta berharga di bawah US$5 juta, terutama unit-unit lama dan yang berlokasi lebih jauh dari akses transportasi, di mana kenaikan harga diperkirakan tetap berada di kisaran 2% hingga 3%.

Meningkatnya likuiditas di pasar subsidi juga memungkinkan pemilik rumah yang sudah ada untuk trade up ke unit yang lebih besar, mendukung apartemen swasta berharga antara US$5 juta hingga US$10 juta, dengan harga diproyeksikan naik 5% hingga 8%, ujar Tong.