Perkantoran dan ritel jadi primadona dalam transaksi properti Singapura

Aset komersial premium makin diminati seiring pasokan ketat yang menopang sewa dan yield.

Penurunan biaya pinjaman dan pasokan yang terbatas membuat aset perkantoran dan ritel menjadi fokus utama pasar investasi properti Singapura, menarik minat pembeli yang mencari pendapatan yang stabil.

Sektor perkantoran dan ritel masing-masing menyumbang 33% dan 18% dari total penjualan investasi pada semester pertama tahun ini, bergeser dari 2025 saat properti residensial dan industri masih memimpin pasar, ujar Wong Xian Yang, Head of Research for Singapore and Southeast Asia di Cushman & Wakefield Plc.

“Pergeseran ini mencerminkan meningkatnya kepercayaan investor terhadap sektor perkantoran dan ritel, yang menawarkan visibilitas pendapatan yang kuat, didukung oleh pasokan baru yang terbatas dan permintaan penyewa yang tetap kuat, terutama untuk aset berkualitas tinggi seperti perkantoran Grade A di CBD dan mal ritel Tier 1,” ujarnya dalam jawaban tertulis melalui email.

Wong menjelaskan, selisih yield (yield spread) sektor perkantoran dan ritel terhadap obligasi pemerintah bertenor 10 tahun kini telah melebar melampaui level sebelum pandemi, sehingga membuat sektor ini semakin menarik bagi investor yang mengincar pendapatan sekaligus potensi kenaikan nilai modal.

Catherine He, Head of Research di Colliers International (Singapore) Pte Ltd., mengatakan modal kini terkonsentrasi pada aset komersial premium. Ia menambahkan, properti ritel, perkantoran, dan residensial memimpin aktivitas pada kuartal kedua, di luar penjualan lahan pemerintah.

Menurut He, aset perkantoran dan ritel premium saat ini diperdagangkan dengan yield bersih sekitar 3,5%-4,5%, dengan nilai modal (capital value) yang relatif stabil.

Sementara itu, Chua Yang Liang, Head of Research and Advisory for Southeast Asia di Jones Lang LaSalle, Inc. (JLL), menyebut sektor perkantoran masih menjadi yang paling menonjol, dengan modal yang terus bergeser ke segmen ini seiring kondisi pasokan-permintaan yang menguntungkan.

Ia menambahkan, properti ritel dan food-and-beverage juga turut menarik modal lokal maupun regional, seiring pergantian penyewa (tenant turnover) yang membuka peluang value-add, sementara para pemilik aset yang lebih kuat terus mendaur ulang modal dan menata ulang portofolio mereka.

Pasar investasi Singapura sendiri telah melampaui ekspektasi tahun ini. Menurut Cushman & Wakefield, volume transaksi mencapai US$35,2 miliar pada semester pertama, melampaui total sepanjang 2025 yang sebesar US$33 miliar.

Penurunan biaya pinjaman turut menopang kenaikan ini. Wong menyebut, rata-rata suku bunga overnight Singapura bertenor tiga bulan telah turun menjadi sekitar 1,08% pada akhir Juni, dari sekitar 1,18% pada awal tahun.

“Dengan biaya pinjaman saat ini, banyak aset perkantoran, ritel, dan industri mampu menghasilkan cash-on-cash return yang positif, sementara fundamental operasionalnya tetap kuat,” katanya.

Wong menambahkan, pasar ini juga diuntungkan oleh keterbatasan pasokan proyek baru, ekspektasi pertumbuhan sewa, serta daya tarik Singapura sebagai safe haven di tengah perang dan ketidakpastian ekonomi makro global.

Colliers mencatat volume penjualan investasi sebesar US$15,6 miliar pada kuartal kedua, turun 5,9% dari rekor US$16,6 miliar pada kuartal pertama, namun tetap lebih dari dua kali lipat dibandingkan periode yang sama tahun lalu.

“Nada pasar telah bergeser dari pemulihan yang meluas menjadi penempatan modal yang lebih disiplin dan berfokus pada pendapatan, terkonsentrasi pada aset-aset premium,” kata He.

Alan Cheong, Executive Director for Research and Consultancy di Savills Singapore Pte. Ltd., mengatakan properti komersial terus diuntungkan oleh rendahnya biaya pinjaman serta modal yang telah dihimpun dalam beberapa tahun terakhir dan kini tengah mencari peluang investasi.

Menurut Cheong, permintaan terhadap real estate komersial swasta juga ditopang oleh terbatasnya pasokan perkantoran Grade A di kawasan pusat bisnis (central business district), serta yield ritel yang relatif menarik.

Ia menambahkan, pembatasan investasi yang berlaku pada properti residensial swasta dan properti industri yang dikelola JTC Corporation turut mengalihkan modal ke aset-aset komersial.

Chua menyoroti Singapore Central Private Real Estate Fund milik Hongkong Land Holdings Ltd. sebagai salah satu transaksi yang menonjol. Dana investasi yang diluncurkan pada Februari lalu ini menjadi kendaraan investasi swasta berfokus perkantoran terbesar di negara kota tersebut, didukung aset senilai US$8,2 miliar.

Savills memproyeksikan penjualan investasi 2026 akan mencapai US$55 miliar-US$60 miliar, dengan Cheong menyebut paruh kedua tahun ini kemungkinan akan mempertahankan tren pertumbuhan yang terlihat pada akhir 2025, meski volume kuartal pertama sulit untuk terulang kembali.

Penjualan lahan pemerintah juga berpotensi memberi dorongan tambahan. Cheong menyebut tender lahan putih (white-site) Town Hall Link, yang dijadwalkan ditutup pada November, berpotensi menghasilkan transaksi bernilai miliaran dolar sebelum akhir tahun.

Colliers memproyeksikan penjualan investasi sepanjang tahun akan melampaui US$40 miliar, yang berpotensi menjadikan 2026 sebagai tahun dengan volume tertinggi sejak 2007.

Menurut Wong, suku bunga tetap menjadi faktor ketidakpastian utama. Kenaikan berkelanjutan pada biaya pinjaman global dapat mendongkrak biaya pembiayaan domestik dan memengaruhi penetapan harga aset.

Ia memperkirakan investor akan cenderung memilih properti berkualitas tinggi dan berpendapatan stabil, dengan permintaan penyewa yang kuat serta risiko pasokan yang terbatas, di mana pertumbuhan sewa dapat membantu mengimbangi kenaikan biaya pinjaman.